Financiamento imobiliário atrasado: prazos, leilão e saldo devedor

Por que o saldo devedor não cai mesmo pagando em dia?

Essa é a queixa mais comum de quem tem financiamento habitacional. Algumas explicações são normais e outras merecem conferência:

• Correção monetária: muitos contratos corrigem o saldo por um índice (TR, IPCA ou outro). Em períodos de índice alto, a correção pode consumir boa parte da amortização do mês.
• Sistema de amortização: na Tabela Price, as primeiras parcelas são quase todas juros, e o saldo cai devagar no início. No SAC, a amortização é constante e o saldo cai de forma mais visível.
• Ordem das operações: nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, o STJ admite que o saldo seja atualizado antes de descontada a parcela paga.
• Seguros e taxas: a prestação inclui seguro por morte e invalidez (MIP), seguro de danos ao imóvel (DFI) e, às vezes, taxa de administração. Esses valores não abatem a dívida.

O que pode indicar problema: índice diferente do contratado, parcelas pagas que não aparecem no extrato, juros acima do pactuado ou cobrança de seguro com seguradora imposta pelo banco. O STJ já firmou que o mutuário do SFH não pode ser obrigado a contratar o seguro habitacional com a instituição ou com a seguradora que ela indicar.

Dá para pedir a revisão do financiamento imobiliário?

Sim, quando há algo concreto a corrigir. A revisão do contrato da casa própria não é um recálculo livre das parcelas: ela parte do que foi pactuado e verifica se o banco cumpriu o próprio contrato e as regras aplicáveis. Os pontos que mais aparecem nessa conferência são:

• índice de correção diferente do previsto ou aplicado em data errada;
• taxa de juros efetiva maior do que a informada na proposta;
• taxa de administração ou tarifas mensais sem previsão clara;
• seguro contratado com seguradora imposta pelo banco;
• amortizações extraordinárias, inclusive com FGTS, que não foram abatidas corretamente.

Uma perícia contábil, feita com o extrato completo de evolução do saldo, é o que mostra se existe diferença e de quanto. Sem esses números, a ação costuma ser frágil. E, assim como no financiamento de veículo, a revisão não autoriza a suspensão dos pagamentos por conta própria: o valor que não está em discussão deve continuar sendo pago.

Atrasei a prestação da casa. Quando o banco pode tomar o imóvel?

A Lei 9.514/1997 prevê que, vencida e não paga a dívida, o banco pode requerer ao oficial do registro de imóveis a intimação do devedor. O contrato pode estabelecer um prazo de carência antes da intimação; se não estabelecer, a lei fixa quinze dias. Na prática, muitos bancos só iniciam o procedimento após dois ou três meses de atraso, mas isso é política interna, não regra.

Recebida a intimação, o devedor tem quinze dias para pagar as prestações vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, multa, encargos, tributos, condomínio e despesas de cobrança. Pagando nesse prazo, o contrato continua normalmente. É a chamada purgação da mora, e é o momento mais barato para resolver.

No financiamento para compra ou construção da moradia do próprio devedor, a lei dá um fôlego a mais: a consolidação só é registrada trinta dias depois do fim desse prazo, e até esse registro ainda é possível pagar as parcelas vencidas e as despesas para retomar o contrato.

Se a pessoa não é encontrada, a lei admite intimação por hora certa e por edital. Por isso, desconfiar de visitas do cartório ou evitar recebê-las só faz o prazo correr sem que você saiba.

O que é consolidação da propriedade?

Se os quinze dias passam sem pagamento, o oficial do cartório certifica o fato e, depois que o banco recolhe o imposto de transmissão (ITBI), registra na matrícula a consolidação da propriedade em nome do credor. A partir desse registro, o imóvel deixa de ser seu no papel, mesmo que você continue morando nele.

Depois da consolidação, o banco deve promover o leilão em até sessenta dias, e o devedor tem de ser comunicado das datas, horários e locais, por correspondência, inclusive eletrônica. Essa comunicação é um dos pontos que costumam ser verificados quando se discute a validade do procedimento.

Dá para recuperar o imóvel depois da consolidação?

Ainda existe uma porta, mas ela custa mais. A lei garante ao antigo devedor o direito de preferência para readquirir o imóvel até a data do segundo leilão, pagando o valor da dívida somado às despesas, aos tributos, ao ITBI da consolidação e aos demais encargos previstos. Na prática, isso significa ter o saldo inteiro, não só as parcelas em atraso.

Alguns caminhos que costumam ser avaliados nessa fase:

• negociação direta com o banco, que às vezes aceita acordo antes do leilão;
• uso de recursos de familiares ou de novo financiamento para exercer a preferência;
• venda do imóvel a um terceiro, com anuência do banco, para aproveitar melhor o valor de mercado;
• ação judicial quando houver vício no procedimento, como falha na intimação ou falta de comunicação dos leilões.

A ação judicial não serve para ganhar tempo sem fundamento. Os juízes costumam exigir indícios concretos de irregularidade e, muitas vezes, o depósito dos valores para suspender o leilão.

O que acontece com o dinheiro do leilão e com a dívida que sobrar?

Se o imóvel for vendido por valor superior à dívida e às despesas, o banco deve entregar a diferença ao antigo devedor em até cinco dias. Esse valor é frequentemente ignorado por quem perdeu o imóvel e vale ser cobrado.

Quando o leilão não alcança o valor da dívida, a Lei 14.711/2023 passou a separar as situações. No financiamento para compra ou construção da moradia do devedor, se o segundo leilão não tiver lance que cubra a dívida e as despesas, a dívida é considerada extinta. Nos demais contratos com alienação fiduciária, o banco pode aceitar lance menor, a partir de metade do valor de avaliação, e o devedor pode continuar responsável pelo saldo que faltar. Como as regras mudaram ao longo do tempo, a data do contrato também pesa, por isso não confie em informações genéricas de que “a dívida sempre se extingue” ou “sempre continua”.

Vale lembrar ainda que, em contratos com alienação fiduciária registrada, o STJ entendeu que o desfazimento por falta de pagamento segue a Lei 9.514/1997, e não a regra do Código de Defesa do Consumidor sobre devolução de parcelas.

Como evitar chegar ao leilão?

Quem percebe que vai atrasar tem mais alternativas do que quem já recebeu a intimação:

• peça ao banco a renegociação ou pausa das parcelas, por escrito e com protocolo;
• verifique se o FGTS pode ser usado para abater prestações ou o saldo;
• avalie a portabilidade do financiamento para outra instituição com condições melhores;
• peça o extrato de evolução do saldo e a planilha de cálculo para conferir se há cobrança indevida;
• se houve perda de renda por doença ou morte de um dos compradores, verifique a cobertura do seguro MIP.

A conferência do contrato e dos extratos por um advogado ajuda a saber se há valores a discutir antes de qualquer negociação, o que muda a posição de quem está sentado à mesa.

Perguntas frequentes